سرمایه گذاری در املاک از طریق بورس به عنوان یکی از روش‌های سرمایه‌گذاری در بازار ملک به تازگی مورد استقبال عموم قرار گرفته است. سرمایه‌گذاران با استفاده از ابزارهای مالی متنوع همچون صندوق زمین و ساختمان، صندوق سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و خرید متری زمین در بورس امکان سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را دارند.
در این مقاله از سری مقالات آموزشی کارگزاری بیدار قصد داریم به معرفی صندوق املاک و مستغلات که یک صندوق سرمایه‌گذاری مسکن در بورس شناخته می‌شود، بپردازیم. با ما همراه باشید.
صندوق املاک و مستغلات چیست؟
صندوق املاک و مستغلات به عنوان یکی از ابزارهای مهم و جذاب در عرضه سرمایه‌گذاری و مدیریت دارایی‌های املاک و مستغلات، همواره توجه بسیاری از سرمایه‌گذاران و متخصصان املاک و مستغلات را به خود جلب کرده است. این ابزار مالی، امکان دستیابی به سود از رشد قیمت بازار مسکن را فراهم می‌کند. صندوق املاک به سرمایه‌گذاران امکان مشارکت در پروژه‌های بزرگ را می‌دهد که به تنهایی امکان دسترسی به آن وجود ندارد.
صندوق‌های املاک و مستغلات Real Estate Investment Trust (REIT) از نوع سرمایه‌گذاری محدود closed End Fund شناخته می‌شود که با جمع‌آوری پول‌های خرد به سرمایه‌گذاری در حوزه مسکن می‌پردازد. سرمایه‌گذاران از دو منبع اجاره واحدها و افزایش نرخ مسکن سود بدست می‌آورند. براساس قوانین، حداقل 90 درصد از درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری پس از کسر هزینه‌های صندوق باید بین سهامداران تقسیم و در دوره‌های ماهانه، فصلی یا سالانه پرداخت شود. مدیر صندوق ملزم است حداقل 60 درصد از دارایی به فعالیت اصلی صندوق، حداکثر 35 درصد در اوراق بهادار مرتبط همچون اوراق مشارکت، اوراق رهنی و اجاره، صندوق زمین و ساختمان و ... و همچنین حداکثر 5 درصد از کل دارایی را به سهام شرکت‌های ساختمانی اختصاص دهد. نا گفته نماند امکان خرید هر ملکی وجود ندارد و باید تحت شرایط خاصی خریداری شود که در ادامه به آن اشاره می‌کنیم.
ویژگی دارایی صندوق املاک و مستغلات
اگر قصد سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات بورس را دارید باید بدانید که املاک موجود در این صندوق باید دارای شرایط خاصی باشند که عبارتند از:
- املاک دارای گواهی پایان کار باشد.
- املاک در رهن نباشد.
- املاک در داخل خاک کشورمان باشد.
- املاک سند رسمی داشته باشد.
- املاک دارای کاربری مشخصی باشد.
- املاک باید فاقد منع قانونی باشد.
- املاک باید قابل انتقال به غیر باشد.
انواع صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات
- املاک و مستغلات رهنی: در این نوع از سرمایه‌گذاری به صاحبان شرکت‌های عملیاتی وام داده می‌شود. سودهای بدست آمده از این نوع سرمایه‌گذاری ماحصل بهره وام می‌باشد.
- مالکیت مستغلات: در این نوع از صندوق املاک و مستغلات، دارایی‌ها در املاک درآمدزا همچون ساخت و ساز سرمایه‌گذاری می‌شود.
- املاک و مستغلات ترکیبی: در سبد این سرمایه‌گذاری دارایی‌های متنوعی از جمله مستغلات و اوراق رهنی املاک وجود دارد. از جمله مهم‌ترین حوزه فعالیت این صندوق شامل مسکونی، بیمارستانی، اداری و هتل است.
بازدهی صندوق املاک و مستغلات
از آنجایی که منابع موجود در این صندوق صرف سرمایه‌گذاری در حوزه املاک می‌شود، بازدهی آن متناسب با بازار مسکن است. همان‌طور که بالاتر گفته شد، این صندوق از اجاره املاک و افزایش قیمت مسکن سود کسب می‌کنند. از این رو بازدهی صندوق به نرخ اجاره، ارزش املاک و روند بازار مسکن بستگی دارد. با توجه به اینکه دارایی‌های صندوق تحت مدیریت فعال و افراد با تجربه است، احتمال بازدهی بیشتر نیز وجود خواهد داشت.
مزایا و معایب صندوق املاک و مستغلات
مزایا:
- نقدشوندگی: یکی از ویژگی‌های مهم صندوق املاک و مستغلات نقدشوندگی آن است چرا که این صندوق‌ها دارای بازارگردان اختصاصی می‌باشد.
- معافیت مالیاتی: در صورتی که الزامات قانونی صندوق رعایت شده باشد از پرداخت مالیات معاف هستند.
- کسب سود از بازار مسکن با سرمایه‌گذاری کم: محدودیتی در سرمایه‌گذاری صندوق املاک و مستغلات وجود ندارد و سرمایه‌گذاران از 500 هزار تومان به بالا می‌توانند در این صندوق سرمایه‌گذاری کنند و از رشد قیمتی مسکن سود کسب نمایند.
- تنوع در دارایی: دارایی این صندوق در مستغلات مختلف همچون پاساژ، هتل، ساختمان تجاری و ... سرمایه‌گذاری می‌شود. سرمایه‌گذاران با سرمایه کم علاوه بر دیگر بازارها می‌توانند از مسکن سرمایه‌گذاری کرده و به دارایی خود تنوع ببخشند.
- مدیریت حرفه‌ای دارایی‌ها: دارایی این صندوق‌ها توسط افراد حرفه‌ای مدیریت می‌شوند از این رو بازدهی بالایی دارد.
معایب:
- عمر محدود: صندوق‌های املاک و مستغلات زمانی که عمر آنها نامحدود باشد، جذابیت بیشتری دارد.
نحوه خرید صندوق املاک و مستغلات
اوراق صندوق‌های سرمایه‌گذاری به دو روش خرید و فروش در بورس و صدور – ابطال قابل معامله هستند. صندوق‌هایی که با روش etf معامله می‌شوند، به جهت راحتی روش خرید و فروش مورد استقبال بیشتری قرار می‌گیرند.
برای معامله اوراق صندوق‌های املاک و مستغلات که با روش etf قابل معامله هستند، باید کد بورسی و کد معاملاتی داشته باشید، سپس با جست‌وجوی نماد صندوق املاک و مستغلات مدنظر، اوراق آن را همچون سهام خرید و فروش نمایید.
سفارش پس از مچینگ قیمتی به پرتفوی شما اضافه می‌شود. در هنگام فروش نیز پس از مچینگ قیمتی، درآمد حاصل از فروش 2 روز کاری بعد، قابل انتقال به حساب بانکی خواهد بود. به بیان دیگر تسویه صندوق املاک و مستغلات 2+T می‌باشد.
اوراقی که به روش صدور و ابطال معامله می‌شوند، واحدها مطابق با امیدنامه و اساسنامه صندوق خرید و فروش می‌شوند. باید بدانید که کارمزد خرید و فروش اوراق صندوق املاک و مستلغات 0.00018125 درصد از کل دارایی سرمایه‌گذاری شده است.
نحوه ارزش‌گذاری اوراق صندوق املاک و مستغلات
املاک موجود در صندوق املاک و مستغلات توسط یک هیات که شامل کارشناس رسمی املاک، مشاوره قوه قضائیه و کارشناس رسمی دادگستری است، ارزش‌گذاری می‌شود و در سه بازه زمانی هنگام خرید، در زمان نگهداری و هنگام فروش بازنگری می‌گردد.
تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات
یکی از عمده‌ترین تفاوت صندوق زمین و ساختمان با صندوق املاک و مستغلات در نحوه سرمایه‌گذاری و کارکرد آنها است. دارایی‌های صندوق املاک و مستغلات در ملک‌های ساخته شده و قابل بهره‌برداری سرمایه‌گذاری می‌شود چرا که از اجاره املاک به سرمایه‌گذاران سود پرداخت می‌شود.
این در حالی است که دارایی‌های صندوق زمین و ساختمان در تامین مالی احداث ساختمان شریک می‌شوند. سرمایه‌گذاران از عواید پایان کار ساختمان بهره می‌برند.
جمع‌بندی
صندوق املاک و مستغلات به زبان ساده، یک نوع سرمایه‌گذاری است که امکان مشارکت سرمایه‌گذاران با مبالغ مختلف در بازار املاک را می‌دهد. سرمایه‌گذاری در این صندوق در مراکز خرید، هتل، مسکونی، تجاری و ... است. براساس قوانین، حداقل 90 درصد از درآمد حاصل از سرمایه‌گذاری پس از کسر هزینه‌های صندوق بین سهامداران تقسیم می‌شود.
یکی از تفاوت‌های عمده سرمایه‌گذاری در صندوق املاک و مستغلات و صندوق زمین و ساختمان در اهداف و کارکرد آنها می‌باشد. دارایی‌های صندوق املاک و مستغلات در ساختمان‌های اتمام یافته با شرایط خاص صرف و از اجاره آنها سود کسب می‌کند. اما سرمایه‌گذاران در صندوق زمین و ساختمان از عواید پایان کار ساختمان سود کسب می‌نمایند.
